メニュー
閉じる
不動産投資を検討している方必見、トラブル発生時の対処と弁護士の役割
不動産投資を検討している方にとって、トラブルは心配の種でしょう。それをクリアにできないと始めるのを躊躇してしまうという方も多いと思います。不動産投資、賃貸経営は人が相手の事業なので、トラブルが発生した時には相手方と解決策を探る必要があります。その際の利害関係を決めるのが法律であり、法律の専門家と言えば弁護士です。
今はトラブルに見舞われていない方であっても、「何かあった時のために弁護士のあたりを付けておくべき？」と思われるかも知れません。
そこで、不動産投資において大切な権利や財産を守る強い味方になってくれる弁護士について詳しく解説したいと思います。
- トラブルが起きたら、まずすること
- 不動産投資で弁護士が活躍する主な場面
- 弁護士との正しい付き合い方
- 不動産投資に強い弁護士の見つけ方
この一連の流れをお読みいただくことで、弁護士との連携でトラブル解決への道筋をつけることができるように構成しています。
現在トラブルに見舞われている方も、そうでない方も、不動産投資に関わる方がぜひ知っておきたい弁護士との正しい関わり方マニュアルです。
この記事の目次
1.不動産投資でのトラブルに困ったら、まず取り組む3つのステップ
1-1.自分で解決できるかどうか考えてみる
トラブルの度合いにもよりますが、まずは自分で解決できるレベルなのかどうかを考えてみて、ネット情報なども活用しながら解決の糸口を探ってみましょう。ネット上の情報は玉石混交ですが、確かな情報を発信している信頼性の高いサイトにある情報であれば、ある程度の参考にすることができます。
まずは、そうしたサイトで解決方法がないか調べてみましょう。「不動産投資の教科書」では、以下の情報サイトをオススメします。
1-2.弁護士に無料相談できる仕組みを活用する
「法テラス」という制度をご存知でしょうか。経済的な余裕がない人を対象にした無料の法律相談制度のことで、日本全国どこであっても弁護士に無料相談をすることができます。
不動産投資におけるトラブルや問題の解決に弁護士の知恵やアドバイスが欲しいと感じたら、まず「法テラス」で無料相談をしてみてはどうでしょうか。
「法テラス」を利用した弁護士への相談方法は、「３、（１）無料で弁護士に相談する方法」で解説します。
その他にも全国の弁護士会が無料相談の窓口や電話サービスなどを用意している場合があります。ここでは東京と大阪の窓口をご紹介しますが、他にもお住いの都道府県にある弁護士会が相談窓口を設けている場合があるので、一度調べてみてください（都道府県によっては無料ではない場合もあります）。
1-3.不動産投資に強い弁護士に依頼する
トラブル解決のために弁護士の力が必要であると判断したら、弁護士に対して着手を依頼することになるでしょう。弁護士のあてが全くないという場合は法テラスや各地の弁護士会が提供している相談サービスを通じて、その相談の対応が気に入った弁護士がいれば、その人に依頼をすることも可能です。
弁護士選びについても当記事で解説していますので、不動産投資に強い弁護士選びは、そちらを参照してください。
2.不動産投資のトラブルで弁護士が活躍する主要6場面
2-1.契約書の作成、精査
不動産の投資や取引が行われる際には、すべての取り決めが契約書によって書面化されます。不動産に関係のないものも含めると、ほとんどの方が契約書というものをご覧になったことがあると思いますが、長々と難しいことが書かれています。専門家ではない人がこれをすべて理解して不利になっていないかどうかを検証するのは至難の業です。
そこで法律の専門家である弁護士が契約書の内容を精査し、不利になる部分を洗い出すことで契約前にトラブルを防ぐことができます。
2-2.ローンの審査が下りなかった時の取り扱い
不動産売買では、ローンの利用が前提になっていることがよくあります。この場合、ローンの審査にもし通らなければ購入そのものが不可能になるので、売買契約を無かったことにする特約が盛り込まれます。これを、ローン特約といいます。
通常、このローン特約は不動産の売買契約に盛り込まれているのであまり問題にはなりませんが、問題はその解釈や取り扱いです。
例えば、ローン特約に融資申し込みをした金融機関名が記載されていれば、その金融機関での審査に通らなければ特約が適用されますが、もっと金利は高くなるものの審査基準が甘いノンバンクなどなら審査に通る可能性が残ってしまいます。その場合、金利が高いことで当初のシミュレーション通りにならない条件を呑まざるを得ず、トラブルになりがちです。
また、ローン特約が適用されるような要件が成立したとしても、買主自らが契約解除の意思表示をしないと成立しない契約内容になっていることもあるため、「自動的に解除されると思っていた」という買主の認識とずれが生じてしまいます。
こうした場合に、契約書の内容を精査してトラブルにならない売買契約を結ぶために弁護士が関与することは有意義です。契約締結後のトラブルだと事態が大きくなるので、不安を感じるということであれば契約前の段階で弁護士が精査することが望ましいでしょう。
2-3.家賃滞納に対する督促、明渡訴訟
家賃滞納は不動産投資家にとって頭の痛い問題です。通常は物件の管理を委託している管理会社が督促業務を行ってくれますが、それでも滞納が続いて居座るような入居者がいる場合は、退去してもらう必要性が出てきます。
ただでさえお金がなくて滞納をいているのですから次の物件が見つかりにくいのは言うまでもなく、滞納者が簡単に退去に応じてくれる可能性は低いでしょう。そこで用いられる法的な手段が、明渡訴訟です。これまでの判例では、滞納が3ヶ月以上続いていると大家側にかなり有利なので退去命令の判決を勝ち取ることができますが、この場合に必要になるのが代理人としての弁護士です。もちろん自分でも訴訟を起こすことはできますが、知識不足によって勝てる裁判に負けてしまうのは本末転倒なので、弁護士に相談するのが確実です。
2-4.不良入居者の退去
前項のように滞納が続いている入居者を退去させるのは法的に難しくはないのですが、滞納をしている事実がないのに他の理由で退去させるとなると法的に難しくなります。
周辺の入居者とトラブルを起こしがちである場合や、集合住宅でのルールを守らない入居者など、いわゆる不良入居者は家賃滞納者よりも退去させるのが難しいと言われています。
このような場合は不良入居者である事実を証明する証拠を揃え、やはり明渡訴訟を提起することになるのですが、この場合はなおさら弁護士の働きがポイントになります。利害が相反する相手とやり合って勝たなければならないので、不動産投資に強い弁護士に依頼することが最大の解決策となります。
2-5.退去時の原状回復
入居者が退去する際の原状回復費用を誰が負担するかという問題も、不動産投資にありがちなトラブルです。入居時に預かった敷金（保証金）の範疇を超えてしまうような原状回復工事が必要になると、借主にその足りない分を請求することになるわけですが、退去する家に対してさらにお金を請求された元入居者が簡単に応じるとは考えにくく、このトラブルが発展すると弁護士の出番となります。
訴訟に発展すれば当然ですが、そうでなくても利害調整や話し合いの段階で弁護士が関与することで合意に至りやすい落としどころを見つけるのも弁護士の仕事なので、早い解決を望むのであれば弁護士の知見が役に立つでしょう。
2-6.購入物件の瑕疵
不動産売買が成立した後で、その物件に「聞いていなかった問題」があったとすると、トラブル発生は必至です。このような問題のことは法律用語では瑕疵（かし）と呼び、買主が承知していなかった問題が後で発覚した場合、その責任を負うことを瑕疵担保責任といいます。
土地を売却したものの、その土地の地中から産業廃棄物が出てきた場合や、前からあった建物の不具合が告知されず、売却後に発覚した場合など、とかく不動産取引ではよく瑕疵担保責任の問題が取り上げられます。
責任を負う範囲（つまり金額）が大きくなると、双方が弁護士を代理人として解決の糸口を探る場合も多く、弁護士の出番となる可能性の高い場面といえるでしょう。
3.弁護士との正しい付き合い方
3-1.無料で弁護士に相談する方法
資産家など多くの不動産物件を所有して経営している人の場合は顧問契約をしている弁護士がいることも多いのですが、サラリーマン大家などご自身で物件の購入から始めた不動産投資家にとって、弁護士はあまり縁のある存在ではないかも知れません。
そんな人が不動産投資の法律問題を解決したい場合、弁護士への相談窓口としてオススメしたいのが「法テラス」です。法律問題を弁護士に相談したいものの経済的な余裕がない人のために設けられた制度なので、無料で相談できるというのも大きなメリットです。相談に応じてくれた弁護士にそのまま依頼をすることも可能なので、弁護士との接点を持つという意味でも知っておきたい制度です。
・法テラス
3-2.弁護士への相談は5,000円前後が相場
法テラスなど無料相談窓口を利用しなくても弁護士への相談はそれほど高価なものではありません。これまで弁護士とほとんど接点がなかった人にとっては敷居の高い存在かも知れませんが、個々の法律事務所に相談をしても「1件5,000円」「1時間5,000円」といったように、5,000円前後で相談ができるところが多くあります。中には集客目的で初回の相談無料というところもあるので（過払い金請求など相談内容が限定されている場合もあります）、弁護士というだけで多額の出費を懸念する必要はないと思います。
3-3.数千円単位で顧問契約ができる
個人レベルの不動産投資家の場合、回している物件数がそれほど多くはないと思いますので、日常的に法律問題が起きるということはないでしょう。その場合は弁護士との顧問契約は不要であると考えますが、数十件以上の物件を所有している規模の不動産投資家の場合は、入退去も日常的にあるため法律問題に直面する確率も高く、これ以上の規模になると顧問弁護士が必要になるかも知れません。
最近では数千円単位から顧問契約ができることを売りにしている弁護士事務所もあるので、そういったところから選ぶのも良いのではないでしょうか。
【参考】
・ベリーベスト法律事務所
4.不動産投資に強い弁護士を探す方法
4-1.税理士に紹介してもらう
不動産投資の税務を任せている特定の税理士がいる場合は、その税理士に紹介を依頼する方法があります。税理士や弁護士などの職業は名前に士という字がつくことから「士業」と呼ばれ、士業の専門家同士で補完し合うように人間関係を作っている人が少なくありません。
全く当てがないところから弁護士を探すのであれば、こうした人間関係からの縁に頼ってみるのは有効な方法です。
4-2.管理会社の顧問弁護士を紹介してもらう
家賃回収など物件の管理を管理会社に委託しているケースは多いと思いますが、賃貸物件の管理会社は法律問題に直面することも多いため、顧問弁護士がいます。管理会社に依頼をすると顧問弁護士を紹介してくれるので、このツテをたどるのもひとつの方法です。
ただし、前項の税理士からの紹介も含めてこうした既存の人間関係から紹介を得る形というのは、その後話を断りにくくなる可能性もあるので、あくまでもスポット的な弁護士の利用をお考えの場合に留めておいた方が良いでしょう。
4-3.法テラスなど無料サービスで紹介してもらう
この記事では全く弁護士の当てがないという方に「法テラス」の利用をお勧めしていますが、「法テラス」では弁護士の紹介を依頼することもできます。
他にも全国各地にある弁護士会には相談窓口があり、そこから相談内容を伝えた上で弁護士の紹介を依頼することもできます。こうした紹介の依頼はすべて無料なので、その対応を見て依頼するかどうかを判断するのも良いかと思います。
その他に、相談内容からその分野に強い弁護士を紹介してくれるサービスもあります。その中でも実績の豊富な「日本法規情報」はオススメです。
4-4.ネット検索で探す
個々の弁護士事務所や法律事務所がネット上にホームページを設け、情報を公開しています。集客に力を入れている弁護士ほどサイトも見やすく情報も豊富なので、その視点で弁護士を探すのも有効です。
ただし、その場合重要になるのが弁護士の得意分野です。一口に弁護士といっても得意としている分野がさまざまで、それはお医者さんの世界と同じです。足のケガをした人が眼科に行っても何もならないのと同じで、不動産全般や賃貸経営、不動産の権利関係に強い弁護士であるかどうかしっかり見極める必要があります。
明確な判断基準があるわけではありませんが、それぞれの弁護士事務所が公開しているページに不動産関係の記述がしっかりとあるかどうかが目安になります。
5.まとめ
不動産投資に限らず、投資や事業には何らかのトラブルが付き物であることは事実です。そのリスクを回避するために事前にさまざまな防止策があるわけですが、それでもトラブルに見舞われてしまった場合には弁護士という専門家に相談をするのが結果的には最も確実かつ最短ルートとなります。
「こんなことならちゃんと弁護士に相談しておけば良かった」ということがないよう、この記事の情報をお役立てください。どんな状況であれ、弁護士は依頼者の味方となって仕事をしてくれます。
